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宅建士試験 重要ポイントまとめ
試験で頻出の重要事項をセクションごとに整理しています
意思表示
- 詐欺による意思表示 → 取消し可能（善意無過失の第三者には対抗不可）
- 強迫による意思表示 → 取消し可能（第三者にも対抗可能）
- 虚偽表示（通謀虚偽表示）→ 無効（善意の第三者には対抗不可）
- 錯誤 → 取消し可能（重大な過失がある場合は原則取消し不可）
代理
- 無権代理：代理権のない者が行った行為 → 本人に効果帰属しない（本人の追認で有効）
- 表見代理：相手方が代理権ありと信じる正当な理由がある場合 → 本人に効果帰属
- 無権代理人の責任：相手方は履行または損害賠償を請求可能
時効
- 取得時効：善意無過失 → 10年、それ以外 → 20年
- 消滅時効（債権）：権利行使できることを知った時から 5年、権利行使できる時から 10年
- 時効の完成猶予・更新：裁判上の請求、承認などで時効がリセット
物権変動
- 不動産の物権変動の対抗要件 = 登記（民法177条）
- 登記なくして対抗できる者：不法占拠者、背信的悪意者など
- 動産の物権変動の対抗要件 = 引渡し
抵当権
- 抵当権の順位：登記の先後で決まる（1番抵当が優先）
- 法定地上権：抵当権設定時に土地と建物が同一所有者 → 競売後に地上権が成立
- 抵当権消滅請求：第三取得者が抵当権者に対して行使可能
- 物上代位：抵当目的物の賃料・保険金にも効力が及ぶ（払渡し前に差押え必要）
賃貸借（借地借家法）
- 借地権の存続期間：30年以上（更新1回目 20年、2回目以降 10年）
- 定期借地権：一般定期 50年以上、事業用定期 10年以上50年未満
- 建物賃貸借の期間：上限なし、1年未満は期間の定めなしとみなす
- 定期建物賃貸借：更新なし、書面による契約が必要
- 正当事由がなければ賃貸人からの更新拒絶・解約申入れは不可
不法行為
- 使用者責任（715条）：被用者が事業の執行について第三者に加えた損害 → 使用者も賠償責任
- 工作物責任（717条）：土地の工作物の設置・保存の瑕疵 → 占有者（過失必要）、所有者（無過失責任）
- 不法行為の消滅時効：知った時から 3年（生命身体は5年）、行為時から 20年
相続
- 法定相続分：配偶者＋子 → 1/2ずつ、配偶者＋直系尊属 → 2/3・1/3、配偶者＋兄弟姉妹 → 3/4・1/4
- 遺留分：配偶者・子 → 法定相続分の1/2、直系尊属のみ → 法定相続分の1/3
- 兄弟姉妹に遺留分はない
- 相続放棄は相続を知った時から 3か月以内に家庭裁判所に申述
免許制度
- 免許の有効期間：5年（更新も5年）
- 免許の欠格事由：禁錮以上の刑 → 刑の執行終了から 5年
- 宅建業法違反・暴力的犯罪等で罰金刑 → 刑の執行終了から 5年
- 免許取消処分の聴聞公示日前 60日以内の役員 → 5年間欠格
- 法人が免許取消し → 聴聞公示日前60日以内の役員も 5年間欠格
宅地建物取引士
- 登録の移転：勤務先変更等で他の都道府県に移転可能（任意）
- 宅建士証の有効期間：5年（更新には法定講習が必要）
- 事務禁止処分期間中：宅建士証を提出しなければならない
- 登録の欠格事由：事務禁止処分中に自ら登録消除を申請 → 5年間登録不可
営業保証金と保証協会
- 営業保証金の供託額：本店 1,000万円、支店1か所につき 500万円
- 弁済業務保証金分担金：本店 60万円、支店1か所につき 30万円
- 還付があった場合の不足額供託：通知から 2週間以内
- 保証協会の社員は営業保証金の供託が免除される
媒介契約
- 一般媒介：複数業者に依頼可、自己発見取引可、有効期間の法律上の制限なし
- 専任媒介：1社のみ、自己発見取引可、有効期間 3か月以内、2週間に1回以上報告、7日以内にレインズ登録
- 専属専任媒介：1社のみ、自己発見取引不可、有効期間 3か月以内、1週間に1回以上報告、5日以内にレインズ登録
重要事項説明（35条書面）
- 説明の時期：契約成立前に行う
- 説明者：宅建士が記名し、宅建士証を提示して説明
- 主な記載事項：登記された権利、法令上の制限、私道負担、飲用水・電気・ガス、既存建物の状況調査、代金以外に授受される金銭、契約解除、損害賠償額の予定、手付金等の保全措置など
- 貸借の場合の追加事項：台所・浴室等の整備状況、敷金等の精算
37条書面
- 交付時期：契約成立後遅滞なく交付
- 宅建士の記名が必要（説明義務はない）
- 必要的記載事項：当事者の氏名住所、物件の表示、代金額・支払時期・方法、引渡し時期、移転登記申請時期
- 任意的記載事項：代金以外の金銭、契約解除、損害賠償額の予定、天災等の危険負担、瑕疵担保（契約不適合）、ローンのあっせん
8種制限（自ら売主制限）
- クーリングオフ：事務所等以外で申込み → 8日間は書面で撤回可能
- 手付金の額の制限：代金の 20%以下、手付は解約手付とみなす
- 損害賠償額の予定等の制限：代金の 20%以下
- 手付金等の保全措置：未完成物件 5%超または1,000万円超、完成物件 10%超または1,000万円超
- 自己の所有に属しない物件の売買制限（他人物売買の制限）
- 契約不適合責任の特約制限：通知期間は引渡しから 2年以上
報酬額の制限
- 売買の報酬（速算式）：売買代金 × 3% + 6万円（税別、400万円超の場合）
- 200万円以下：5%、200万円超400万円以下：4% + 2万円
- 賃貸の報酬：貸主・借主合わせて 賃料1か月分（税別）が上限
- 居住用賃貸：依頼者の一方から受領できるのは原則 賃料0.5か月分以内
都市計画法
- 区域区分：市街化区域（積極的に市街化）と市街化調整区域（市街化を抑制）
- 市街化区域には必ず用途地域を定める
- 開発許可が必要な面積：市街化区域 1,000㎡以上、市街化調整区域 → 原則すべて
- 非線引き区域：3,000㎡以上、準都市計画区域：3,000㎡以上
- 都市計画区域外：10,000㎡以上
建築基準法
- 用途制限：用途地域ごとに建築可能な建物の種類が制限される
- 建蔽率：建築面積 ÷ 敷地面積（角地で +10%、防火地域内の耐火建築物で +10%）
- 容積率：延べ面積 ÷ 敷地面積（前面道路幅員×係数で制限あり）
- 接道義務：幅員 4m以上の道路に 2m以上接すること
- 2項道路（みなし道路）：幅員4m未満でも特定行政庁が指定 → 中心線から 2mセットバック
- 防火地域内：3階以上または100㎡超 → 耐火建築物
国土利用計画法（届出制）
- 事後届出：契約締結日から 2週間以内に届出
- 届出が必要な面積（以上）：
- 市街化区域：2,000㎡
- 市街化調整区域・非線引き区域：5,000㎡
- 都市計画区域外：10,000㎡
- 届出先：市町村長を経由して都道府県知事
農地法
- 3条許可（権利移動）：農地のまま所有権移転等 → 農業委員会の許可
- 4条許可（転用）：自分の農地を農地以外に転用 → 都道府県知事の許可
- 5条許可（転用目的の権利移動）：農地を転用目的で売買等 → 都道府県知事の許可
- 市街化区域内の農地：4条・5条は農業委員会への届出でOK（3条は許可必要）
宅地造成等規制法
- 宅地造成工事規制区域内で一定規模以上の造成工事 → 都道府県知事の許可
- 切土：2m超の崖を生ずる、盛土：1m超の崖を生ずる
- 切土と盛土を同時に行い 2m超の崖を生ずる場合
- 面積が 500㎡超の場合
土地区画整理法
- 施行者：個人、組合、区画整理会社、地方公共団体、国土交通大臣など
- 仮換地指定 → 従前の宅地の使用収益は停止
- 換地処分の公告があった日の翌日に効力発生
- 施行地区内での建築行為は都道府県知事の許可が必要
不動産取得税
- 課税主体：都道府県
- 標準税率：4%（住宅は特例で 3%）
- 新築住宅の課税標準特例：固定資産税評価額から 1,200万円控除
- 宅地の課税標準特例：固定資産税評価額 × 1/2
- 相続による取得は非課税
固定資産税
- 課税主体：市町村（東京23区は都）
- 標準税率：1.4%
- 納税義務者：毎年1月1日時点の所有者（固定資産課税台帳登録者）
- 住宅用地の特例：小規模住宅用地（200㎡以下）→ 課税標準 1/6
- 一般住宅用地（200㎡超）→ 課税標準 1/3
- 新築住宅の税額軽減：1/2（3年間、マンション等は5年間）
登録免許税
- 課税主体：国
- 所有権保存登記：0.4%（住宅特例 0.15%）
- 所有権移転登記（売買）：2%（住宅特例 0.3%）
- 抵当権設定登記：0.4%（住宅特例 0.1%）
- 相続による移転登記：0.4%
印紙税
- 課税文書に印紙を貼付・消印して納付
- 不動産売買契約書、建設工事請負契約書、金銭消費貸借契約書等が課税対象
- 印紙を貼り忘れた場合：過怠税（本来の印紙税額の3倍）
- 消印を忘れた場合：消印されていない印紙額面と同額の過怠税
- 記載金額のない契約書：200円
所得税（譲渡所得）
- 長期譲渡所得（所有期間 5年超）：15%（住民税5%）
- 短期譲渡所得（所有期間 5年以下）：30%（住民税9%）
- 所有期間の判定：譲渡した年の1月1日時点で判定
- 居住用財産の 3,000万円特別控除：所有期間を問わず適用可能
- 軽減税率の特例：所有期間 10年超の居住用財産 → 6,000万円以下の部分は 10%
- 3,000万円控除と軽減税率は併用可能
不動産鑑定評価
- 原価法：再調達原価を求め、減価修正して試算価格（積算価格）を求める
- 取引事例比較法：類似の取引事例から比較して試算価格（比準価格）を求める
- 収益還元法：将来の純収益から試算価格（収益価格）を求める
- 鑑定評価の手順：対象の確認 → 資料収集 → 価格形成要因の分析 → 手法の適用 → 鑑定評価額の決定
地価公示法
- 土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を判定・公示
- 標準地は2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価
- 公示価格を規準とすべき者：不動産鑑定士、公共事業の取得価格算定者
- 一般の土地取引においては努力義務（指標として活用）